【第39期微分享整理】契税的计税原理及其疑难问题

From 张亮正坤财税 2019-05-07

导语

契税涉及的人群是比较广的，既包括企业，也包括个人，金额也比较大。像北上广深，这些大城市的房产动辄就上千万，甚至过亿，仅仅是契税一项，就会缴纳数十万的税款。所以它的涉税争议也不亚于所谓的那些大税种。由于契税牵涉了形形色色的自然人，纳税人的避税招数就变得千奇百怪。比如说有一些人就通过假离婚的手段，来骗取税收优惠政策，结果是偷鸡不成蚀把米，乱假成真，假离婚变成了真离婚，是赔了夫人又折兵。道高一尺，魔高一丈。国家针对形形色色的避税行为，也是在不停地出台文件，来打补丁。契税也就在税企双方的相互博弈中，日已完善了起来。但是还有一些不太尽人意的地方。

契税的三个基本计税原理

契税是以在我国境内的土地房屋权属转移为征税对象的，向产权承受人征收的一种税。契税的计税特点，是非常有特色的。

它是由三个基本的计税原理所构成。了解了契税的基本计税原理，再加上一些税收优惠政策的运用，那么我们在实务中遇到的百分之八九十的问题，都可以用契税的计税原理来解释。

1、契税兼有行为税和财产税的特点

只有在拥有特定的财产所有权时，才需要对其进行征税。因此对于已缴纳契税的购房者来说，在变更登记之前退房的，退还已缴纳的契税。在办理变更登记之后退房的，则不予退还已经缴纳的契税。这是因为根据物权法的规定，不动产的所有权自登记之日起发生转移。在办理房屋产权登记之前，所有权仍然是归出卖人的，所以是不应当缴纳契税的，应当退还其已经缴纳的契税。这就具有很强烈的财产税的一些特点。但是如果已经缴纳过契税的房屋，土地丧失了拥有，已经缴纳的契税是不予退还的。这又完全符合了行为税的一个特点，也就是特定的应税行为，一经发生就产生了纳税义务，而且这个行为是不可逆的。所以说契税是兼有行为税和财产税双重特点的。

2、契税属于典型的买方税

契税只针对中国境内承受土地房屋权属转移的单位和个人征收，对于卖方则不予征税。这就是为什么房屋土地交换的，如果交换价格不相等的，有多缴付货币实物的一方，按照价格的差额来缴纳契税。如果交换价格相等的，则免征契税。这是因为交换价格不相等的，多缴付货币实物的一方，必然多承受了房屋土地的权属，应当由多交付货币实物的一方，按照价格的差额来缴纳契税。而交换价值相等的，由于任何一方都没有获得额外的房屋土地的权属，所以双方均不用缴纳契税。

3、契税采用先税后征的征收模式

如果没有缴纳过契税，是不可能办理土地房屋的产权证书的。按道理来讲，契税是一个物权转移税，但是契税暂行条例规定得很有意思，它规定了纳税义务发生时间，实际上是一个债权转移的时点，而不是物权转移的时点。根据契税暂行条例的规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地房屋权属转移合同的当天，而签订合同的当天仅仅是相应的债权发生了转移，而无的所有权并没有发生改变。根据物权法的规定，不动产的所有权自登记之日起发生转移，物权和债权时间上的错位是造成契税具有财产税和行为税双重性格的主要因素。

而契税的纳税申报在各地的实务操作中争议也是比较大的。因为根据契税暂行条例第九条的规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起，10日内向契税征收管理机关办理纳税申报，并在核定的期限内缴纳税款。也就是说从纳税人签订权属转移合同的当天起，十天之内就必须进行纳税申报了，否则就会产生相应的罚款和滞纳金。但是现实的情况却比较复杂。目前商品房的买卖基本上采用的都是预售的形式，只要五证齐全就可以进行商品房的销售了，也就是可以和业主签订商品房买卖合同了。在这个时候就产生了纳税义务。而业主拿到房子的时间往往与签订合同的时间相距甚远。通常情况下，业主收到房子以后，他才会去想到缴纳契税，这样就会产生了天价的滞纳金。虽然说行政强制法出台以后，滞纳金是不能超过本金的。当然了税收滞纳金能不能超过本金？目前还是有较大争议的，即使这样也会产生金额不菲的滞纳金，这就造成了老百姓有很多怨言，征纳双方的矛盾不断的激化。所以在实际执行的时候，由于争议比较大，各地的税务机关也对此作出了相应的让步，对个人购买住房做出了相应的扩大解释。比如说河南省的豫地税发[2016]16号文就规定了个人购买住房的契税的纳税期限，是依法向房管部门办理房屋权属变更手续之前。

在实际操作中，由于各位网友来自五湖四海，所以在实操层面还是要看各省是否出台了相应的细则规定。如果没有相应的细则规定，那么只能够按照契税暂行条例的规定，签订合同之日起，10日之内就要进行纳税申报了。总之，无论各省是否出台相应的细则，契税他是必须在土地房屋权属登记之前来缴纳的，否则是无法办理房屋土地的权属证书的。

契税的热点问题

契税的第一个热点问题，是关于婚姻家庭继承中的契税问题，这个问题和老百姓的生活是息息相关的，它也牵涉了家庭的伦理道德和传统观念，牵动了社会方方面面的敏感神经，处理不好就会为社会家庭的不稳定埋下隐患。同时它也涉及了婚姻法、继承法等相关法律知识。

问题一：

问

小坤，我结婚前名下有一套房产，现在结婚了以后想在房产证上添加自己妻子的名字，是不是需要缴纳契税？

答

这个问题实际上是归结于添名行为的性质界定。根据婚姻法及其相关司法解释的规定，男女双方的婚前财产应当属于个人财产，而不属于夫妻共同财产。夫妻婚前财产，婚后加名的行为，仅仅是夫妻之间对财产关系作出的一个临时性的约定，并不代表产权的真正变更，该房产仍然属于夫妻双方的个人财产，所以添名行为是不用缴纳契税的。这个问题在国家税务总局也是有文件明文规定的。财税[2014]第四号文，在婚姻存续期间，房屋土地的权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或者另一方所有，或者房屋土地原属于双方共有，变更为其中一方所有，或者房屋土地原属夫妻双方共有，双方约定变更共有份额的，都是免征契税的。

问题二：

问

小坤，我和前妻名下有一套房屋，现在打算离婚，然后打算净身出户。现在将房屋留给前妻，这样需不需要缴纳契税？

答

亲，这个也是不用缴纳契税的。根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属于夫妻的共有财产，因此国税函[1999]391号文就规定了，因夫妻分割而将共有房屋产权归属一方的是房产共有权的一个变动，不属于应当征收契税的房屋产权转移行为。因此对于离婚以后，原共有房屋的产权归属人是不征收契税的。

俗话说，流氓不可怕，就怕流氓有文化。有些人看过这两个文件以后，脑海里就会萌发出这样一种可怕的避税想法。他说，我准备将房屋出售给不想缴纳契税，那么我就先和A结婚，然后在婚姻存续的阶段将房产证上添上A的名字，将其变成夫妻共有财产。然后再与A离婚，将房屋留给A这样的话就可以轻松规避掉了契税。这种做法虽然从形式上看上去是无懈可击的，但是他却为其他法律问题埋下了比较大的隐患。且不说弄假成真，倘若一方反悔不按约定来付款，那么另一方就欲哭无泪，投诉无门了。所以说避税有风险，婚姻需谨慎。

问题三：

这是关于继承房屋土地的契税问题。先一起来思考以下四个问题：

第一个问题，他问我是家里的独生子，今年父亲过世，我继承了父亲的房产，是不是需要缴纳契税？

第二个问题，他说他爷爷今年过世，而他的父亲先于他的爷爷过世，他作为家里的独苗继承了爷爷的房产，这不是需要缴纳契税。

第三个问题，他说的是他伯父今年过世了，无儿无女，由他来继承了他伯父的房产，是不是需要缴纳契税？

第四个问题，他问，他的好朋友王某今年过世，也是无儿无女，生前一直由他来照顾，然后他的朋友王某就立下了遗嘱，由他来继承名下的一处房产，这个是不是需要缴纳契税？

关于这四个问题，我们先来看一下政策是如何规定的。然后再来分析一下他们是否需要缴纳契税。

答：

根据财税[2014]第四号文的规定，对于继承法规定的法定继承人，包括配偶，子女，父母，兄弟姐妹，祖父母，外祖父母，继承土地房屋权属的，不征收契税。非法定继承人，根据遗嘱承受死者生前的土地房屋权属的，属于赠与行为，应当征收契税。所以第一个问题，儿子继承父亲的房产，它属于典型的法定继承，应当属于免税范围，不缴纳契税。

第二个问题就是孙子继承了爷爷的遗产，它属于一个代位继承。虽然说孙子只是第二顺位的继承人，但是根据继承法第11条规定，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲来代位继承。所以孙子继承爷爷的房产也应当属于免税范围，不缴纳契税。但是有另外一种情况，就是父亲死亡了以后，儿子没有及时的办理房产的继承手续，也死亡了，儿媳通过公证获得了公共房产的继承权。这种应当属于继承法上的转继承，它不属于税法规定的免税范围。因为儿媳不属于法定继承人，但是如果儿子办理完了继承手续以后才死的，情况就不一样了。而其依然是继承了房产，但是它就不属于转继承。因为儿媳继承的是她老公的遗产，所以儿媳是儿子的法定继承人，应当属于免税范围，不缴纳契税。

第三、第四个问题是侄子继承了伯父的房子，朋友之间继承房屋的，因为继承人都不是死者的法定继承人，不属于免税范围，应当按照规定来缴纳契税。

这里还需要提醒各位注意的是，就是养子女、继子女，只要履行了法律规定的赡养义务，那么和亲生子女是没有什么两样的，都属于第一顺位的继承人，都属于法定继承人。所以继承了养父母、继父母的房产土地，也是免征契税的。

通过法院判决的产权转移行为，如何来征收契税？

第一种情况就是法院判决的是无效的产权转移行为。对于经过法院判决无效的产权行为是不征收契税的。法院判决无效以后，撤销了房屋产权证的，已经缴纳的契税是应当予以退还的。

第二种情况就是法院判决的是解除房屋买卖合同，法院判决解除房屋买卖合同以后，已经缴纳了契税是不予退还的。

关于这个问题，有些朋友就会产生很大的疑问，说这两个都是产权恢复到了最原始的一个状态，为什么一个可以退还？一个不能？这个就是根据民法等相关法律的规定，如果一项民事行为是无效的民事行为，那么这个行为就是自始无效的。所以签订合同这个行为就是无效的民事行为。就相当于没有发生过签订合同的行为，所以应当退还已经缴纳的契税。而判决解除合同的效力是自解除之日起无效，那么签订合同的当日，签订合同的这个行为依然是一个有效的民事行为，所以已经缴纳的契税是不予退还的。这也体现了契税具有一些行为税的特点。

不动产在同一主体内部资产划转的有关契税问题

问

小坤，我有三个问题请教一下。

1、我们公司将自有的一处房产，投资设立全资子公司A是否缴纳契税？

2、我公司将自有的一处房产划入了全资子公司A是否需要缴纳契税？

3、一家合伙企业由于经营不善，决定解散。根据合伙协议的约定，将这个合伙人投资的一处房产转回了合伙人的名下，需不需要缴纳契税？

答

1、第一种情况是以房产投资设立全资子公司，是需要缴纳契税的。根据契税暂行条例第八条的规定，以土地房屋权属作价投资入股的，是从土地房屋的买卖来征收契税，应当按照其作价额来计征契税。

2、第二种情况是将房产划入已经存在的全资子公司，这种情况是不需要缴纳契税的。根据财税[2015]第37号文规定，同一投资主体内部所属企业之间的土地房屋权属划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一子公司所属的全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业，一人有限公司之间的土地房屋权属的划转，均是免征契税的。前两个问题看起来像是一个问题，其实是两个问题。第一个指的是用房产投资新设立全资子公司,而第二个是用房产投入已经存在的全资子公司。这两种的投资方式是比较相似的，但是税务处理却大相径庭。一个是免税的，一个是征税的，所以这里就会有一个很好的税收筹划方案。如果你的企业想用房产来投资设立一家全资子公司，那么您不妨先用货币资金来注册这个子公司，这时除了缴纳少量的印花税以外，不会涉及其他税种。而且现在已经改为认缴制了，即使你没有实际出资，公司也是可以注册成立的，等待全资子公司成立以后，再将房产划入这个全资子公司，这样就可以轻松地规避掉相关契税了。3、第三个问题也是不用缴纳契税的，这个问题国家税务总局是有明文规定的。根据财税[2012]82号文的规定，合伙企业的合伙人将其名下的房屋土地转移至合伙企业名下，或者合伙企业将其名下房屋转回原合伙人名下，都是免征契税的。所以合伙企业的房产，无论是合伙人将其投入企业，还是从合伙企业取回，均不需要缴纳契税。同理，这个文件还规定了，个体工商户的经营者与个体工商户之间的房屋土地权属的划转，也是免征契税的。

个人购买住房的相关税收优惠政策

凡是对自然人开征的税都会引起社会的广泛关注，契税也不例外。国家对于个人购买住房也是给予了很多的税收优惠政策，其中最引人注目的就是财税[2016]23号文的规定，对于个人购买家庭唯一住房的，这里需要注意的是它强调的是家庭唯一，也就是家庭的每一名成员名下都没有住房，具体范围包括购房者本人以及他的配偶和未成年子女。当然成年子女是不算的，因为成年子女已经可以独立地组建家庭了。面积为90平方米以下的减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对于个人购买的第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。这里来思考一个问题，张某获奖取得了一套家庭唯一的住房，能否享受财税[2016]23号文规定的契税优惠政策。这是不能够适用的。因为这个税收优惠政策的限制条件非常多，它仅适用于个人购买的唯一的家庭住房。个人、购买、唯一、住房，四个条件缺一不可。也就是说主体不是个人的不行，行为不是购买的也不行，客体不是住房也不行，数量不是家庭唯一的还是不行。所以获奖取得的家庭唯一住房是不能够适用上述税收优惠政策的。

这个地方还需要提醒大家注意的一点是，只要是住房即可，不需要对它进行进一步的区分是普通住房还是高档住房。

问

小坤，我们家购买的唯一的别墅是否可以享受上述的税收优惠政策？

答

当然是可以的。只要房产证上注明的房屋性质是住宅，并且符合上述四个条件，就可以适用该税收优惠政策。

问

小坤，我购买的家庭唯一的住房，但是这个唯一住房又是经济适用房，根据税收政策规定，购买经济适用房又是减半征收的。这两项税收优惠政策能不能够叠加适用？

答

这是不能够叠加使用的。因为根据财税[2008]第24号文的规定，对于个人购买经济适用房，在法定税率的基础上减半征收契税。注意，这里强调的是一个法定税率减半，而个人购买家庭唯一住房的税收政策用的是优惠税率，而不是法定税率，所以鱼和熊掌不可得兼，只能够选择其一来，而不能够叠加。

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来源：正坤财税

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